Differenza tra contratto di locazione a canone libero e concordato

Introduzione

Quando si decide di affittare un immobile, una delle prime scelte da fare riguarda il tipo di contratto di locazione. In Italia esistono principalmente due modelli: il contratto a canone libero (4+4) e quello a canone concordato (3+2).Capire le differenze tra queste formule è fondamentale per proprietari e inquilini, perché influiscono su durata, tassazione, canone d’affitto e obblighi fiscali.

In questa guida spieghiamo in modo semplice cosa cambia tra i due tipi di contratto, i vantaggi e quando conviene scegliere uno o l’altro.

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Cos’è il contratto di locazione a canone libero (4+4)

Il contratto di locazione a canone libero è la forma più flessibile prevista dalla legge (art. 2, comma 1, Legge 431/1998).

Caratteristiche principali:

• Durata: minimo 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4 (da qui la sigla “4+4”).

• Canone: deciso liberamente dalle parti, senza limiti prefissati.

• Aggiornamento ISTAT: il proprietario può aggiornare il canone ogni anno in base all’indice ISTAT, se previsto nel contratto.

• Aree geografiche: valido ovunque, senza vincoli territoriali.

  
  

👉 Vantaggi: massima libertà di prezzo e condizioni.

👎 Svantaggi: tassazione ordinaria più alta, meno incentivi fiscali.

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Cos’è il contratto di locazione a canone concordato (3+2)

Il contratto a canone concordato (art. 2, comma 3, Legge 431/1998) è un tipo di locazione con canone calmierato, cioè definito in base ad accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini.

Caratteristiche principali:

• Durata: minimo 3 anni, con rinnovo automatico di 2 (da cui “3+2”).

• Canone: determinato entro limiti stabiliti per ogni Comune, in base a zona, metratura, stato dell’immobile e servizi.

• Agevolazioni fiscali:

  • Riduzione del 25% dell’imposta di registro;

  • Possibilità di applicare la cedolare secca ridotta al 10% (anziché 21%);

  • Riduzione IMU/TASI fino al 25% (a discrezione dei Comuni).

    
    

👉 Vantaggi: tasse più basse e incentivi fiscali importanti.

👎 Svantaggi: canone d’affitto più basso e regole più rigide.

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Quando conviene uno o l’altro?

• Canone libero: consigliato se l’immobile si trova in zone molto richieste (centri storici, città universitarie, aree turistiche) e si vuole massimizzare la rendita.

• Canone concordato: ideale se si preferisce stabilità, minori imposte e minori rischi di morosità, oppure se si affitta in città ad alta tensione abitativa (come Roma, Milano, Bologna, Torino).

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Cosa serve per stipulare il contratto corretto

Per entrambi i contratti occorre:

• Redigere il testo conforme alla normativa;

• Firmare da entrambe le parti;

• Registrare il contratto entro 30 giorni all’Agenzia delle Entrate (online o tramite intermediario).

Errori formali o mancata registrazione possono rendere nullo il contratto o comportare sanzioni fiscali.

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 In sintesi

• Il canone libero (4+4) offre più libertà ma più tasse.

• Il canone concordato (3+2) ha vantaggi fiscali e più vincoli.

• La scelta dipende da obiettivi, località e tipologia di inquilino.

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